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よくある質問とその答え

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よくある質問とその答え

よくある質問とその答え

Q 事務所の解約予告を出し、解約予告期間中に新たな借主が見つかり契約をすれば、元の借主は残りの解約予告期間分の賃料を払わなくても良いですか？
元の借主は、解約予告期間中に明け渡しを行っても賃料の支払い義務があります。 ただ、貸主によっては交渉ができる場合もあります。
Q これから借りる事務所がOAフロアではないのですが、導入する場合には、費用は誰が負担するのですか？
事務所に備わっていない設備導入に関しては、基本的には借主負担で行います。 ただ、貸主によっては交渉ができる場合もあります。
Q 事務スペースを採寸しましたが、契約面積よりも狭く感じます。なぜでしょうか？
契約面積の中には一部共有部分が含まれる場合もあります。また壁や柱の中心線から距離を算出する壁芯計算法のため実際の寸法より狭くなります。
Q オフィスの賃料等の振込手数料はビル主と借主(テナント側)のどちらが負担するのですか？
賃料等の振込手数料は、原則として借主(テナント側)が負担することになっています。
Q 賃貸オフィスの契約で、解約予告期間前に退去をしたい場合、賃料の支払いはどうなりますか？
借主は、予告期間満了までの賃料の支払い義務があります。
Q オフィスの賃料改定はいつ頃行われるものなのですか？
通常、賃貸借契約期間は2年契約が多く、賃貸契約の更新時に賃料改定が行われます。ただし、例外もあります。
Q 借主は賃借した物件の内部仕様を変更して問題ないですか？
契約書の条項に基づき貸主に了解を得て行うことになります。貸主の了解が得られないまま、壁紙を張り替えたり、建物に手を加えると、最悪の場合損害賠償責任を問われてしまう可能性があります。
Q 同居させたい会社があるのですが、可能ですか？
基本的には不可です。ただし、資本関係があり親子の関係にある、若しくは代表者が同じなどの場合は承諾してもらえる可能性が高いです。
Q 連帯保証人は必ず必要なのでしょうか？
1部または2部上場企業以外は必要と考えてください。通常の企業が借主となる場合は代表者で事足りますが、新設の会社などの場合には、代表者以外の第三者をたてなければならないケースもあります。
Q 短期貸しを了承してくれるビルが少ないのですが、なぜでしょうか？
将来的な収入見込みがたたないこと、度々の契約が面倒なこと、入居者が入れ替わることにより行われる度重なる事務室内工事による事務室内の損耗が激しくなることなど。
Q 貸室内に自分でセキュリティー設備を設置できますか？
ビルによって異なります。警備会社との相性の問題や技術的な問題、ビルの管理上の問題などが考えられます。
Q 古いビルを借りる場合、気をつける点はありますか？
様々なことが考えられます。例えば耐震強度、アスベストの有無、電気容量、電話回線数、セキュリティレベル、見栄え、などキリがありません。古いビルは新しいビルと比較すれば全ての面で劣っている可能性が高い訳ですから、まずはビルに対して譲れない条件が何であるかを明確にしてみてください。
Q 移転はどのくらい前から準備をすべきでしょうか？
面積が500坪以内であれば7～9ヶ月前ころから準備をしましょう。面積がそれ以上の場合、1年程度以上は覚悟すべきです。オフィス環境に対する社会的な考え方は年々進歩しており、移転のタイミングにオフィス環境を見直すことは企業としての最低の義務と考えましょう。移転先についてのみの議論に終始せず、社内における労働環境を充実させる絶好の機会と捉え、スケジュールを組みたいものです。
Q 一番空室がでるのは何月ですか？
強いて言えば、4月と10月でしょうか。将来的な事業計画等が決定する時期であり、場合によっては各企業が移転に向けて動き出す時期です。移転の決定が為された場合には、入居中のビルオーナーに6ヶ月前の解約予告届を提出することになります。
Q 契約坪数は部屋内のみですか？それとも給湯室やトイレも含まれるのですか？
特に決まりはありません。ビルによって、異なります。大手デベロッパーや生損保のビルなど、グレードの高いビルの場合は殆どが部屋内のみになっています。
Q 知人に内装業者が居ないのですが、御社で紹介してもらえますか？
可能です。複数の業者と取引がありますのでご相談ください。
Q 事務所下見の際留意しておくべき点は何ですか？
設備的なことも気になると思いますが、現場では、まずは雰囲気が一番重要です。なんか暗いな・・うるさいな・・・タバコの匂いがするな・・・変な人とすれ違ったな・・・結構空室が多いな・・・ゴミが落ちているな・・・など、ビルの管理状況が雰囲気そのものになって現れているはずです。細かい確認は、候補を絞ってからでも遅くありません。
Q 現在空室の部屋を借りる場合、契約日前に工事は可能ですか？
不可です。とはいえ、電話線工事程度は了解してもらえるケースが多いようです。
Q 定期借家契約って何ですか？
更新という概念の無い賃貸借契約のことです。基本的には契約期間中に契約を解約できず、賃料の改定もありません。海外では主流な契約形態であり、テナント天国といわれる日本でも大規模ビルでは浸透し始めています。
Q 事務所契約の際に必要な費用はどの程度ですか。
必ず必要なのは、敷金ですが、実際に入居される日が迫っている場合には初月分の賃料共益費が必要な場合があります。 その敷金も全額のケースと一部で問題ないケースがあります。 不動産仲介会社に依頼を行っている場合は、最大、賃料の1か月分の報酬を支払う必要があります。 また、賃借する物件の契約条項により、礼金が必要になるものがありますので注意してください。
Q 駅から徒歩○○分とありますが、何を基準にしているのですか。
不動産用に使用される「徒歩○○分」は、道路距離を表しています。 道路上に信号が多数存在しても、しなくても同じ時間になります。 80m以内が1分で、さらに80ｍ単位で1分が加算されていきます。 他物件と比較するための目安と考えましょう。
Q 今度、会社を設立する運びとなりました。事務所を借りることはできますか。
ビルオーナーにとって、所有する不動産はかけがえの無いものです。 少しでも優良な企業に借りてもらいたいと考えられています。 新設の会社の場合、築いた信用がありませんから、面倒が多いのも確かです。 詳細は割愛しますが、貸していただくという真摯な気持ちと熱意があれば良い物件が見つかるのではないでしょうか。
Q 3か月後には事務所の移転を考えていますが、現在入居中の事務所の解約予告期間が、6ヶ月前なので、二重家賃がかかってしまいます。かからないようにすることはできませんか？
基本的に二重家賃を免れるのは難しいですが、新事務所の貸主様に、契約の際フリーレントを付けていただく（二重家賃分を免除いただく）よう交渉を試みるのも良いかもしれません。
Q オフィスを契約した場合、賃料発生はいつからになりますか？
引越し前に事前に内装工事等行うケースがほとんどです。それは既に入居したことと同様の行為となりますので、賃料はこの時点で必要となります。
Q 保証金（敷金）はいつ、どの位戻ってくるものですか？
賃料未納やその他債務等がなければ、原状回復費用を差し引いた金額が貸主から借主に返金されます。なお償却費の設定がされている場合は、その費用も引かれますので、ご確認ください。返金時期は契約終了から１ヵ月以内が多いようです。
Q 現在入居中のビルの契約更新を行ったばかりでも解約し、移転することは可能ですか？
基本的に、契約通りの解約予告（3ヶ月前or6ヶ月前が多い）をすれば退去することができます。又、予告にかえて指定の料金を支払えば、即時解約も可能です。ただ、特別な契約内容の場合もありますので、契約書の内容を御確認下さい。
Q 原状回復工事業者の選択はテナント側で決めることができますか？
基本的には貸主側の指定業者となりますが、貸主に承認がもらえればテナント側で決めるケースもあります。
Q 現オフィスの原状回復費用は誰が支払うのですか？
契約終了後にテナント側が支払いする義務を負うのが通常です。
Q 移転すると電話番号は変わりますか？電話の移転手続きのタイミングは？
現在の受け持ち電話局（交換所）の区域外へ移転する場合は、電話番号が変わります。手続は移転先の電話局で１ヶ月前から受け付けています。
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